Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 году

› Квартирный вопрос › Покупка квартиры › Как правильно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

21.11.2018 756 просмотровКак проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 году

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой станет хорошим решением перед тем, как заключить договор купли-продажи. Как правило, эту проверку осуществляют в агентствах, занимающихся недвижимостью. Эта проверка поможет избежать проблем с недвижимостью в будущем.

Проверка документов

Когда желаемая квартира найдена, нужно узнать, как именно и на каких основаниях у владельца появились права на собственность. Зачастую у продавца с собой имеется различные договора, которые подтверждают переход прав.Необходимо изучать оригиналы документов. А так же тщательно посмотреть на отсутствие на бумагах признаков фальсификации.

При наличии исправлений в тексте, она должны закрепляться нотариально (при помощи подписи и печати нотариуса).

Так как каждый договор должен обязательно регистрироваться, то проверка этой регистрации тоже обязательна. Сделать это, позволено любому гражданину Российской Федерации.

В некоторых договорах устанавливаются условия, при невыполнении которых договор расторгается, то важно узнать про соблюдение этих условий.

Например, когда в предыдущий договор устанавливает срок оплаты, но сторона покупателя не внесла в установленное время нужную сумму, то собственником он не является, а значит, он не может распоряжаться этой недвижимостью.Если квартира приобреталась в ипотеку, то внимание стоит уделить выплатам за квартиру, нет ли задолженностей.

Так же внимание нужно обратить на время вступления в действие этого договора. Возможно, что собственник сменился совсем недавно (особенно, если недвижимое имущество перешло ему по какому-либо договору не от родственников), то это вызывает много вопросов.

История квартиры

В едином реестре недвижимости (ЕГРП) еще с 1998 года отображается полная информация об истории квартиры (например, информация о переходе прав, об аресте имущества).

Чтобы проверить чистоту пятнадцатилетней истории недвижимости собственника нужно попросить предоставить выписку из ЕГРП. Насторожить должен частый переход недвижимости из одних рук в другие.

Такой расклад событий говорит о том, что с квартирой могли совершать какие-либо сомнительные сделки, от приобретения такой квартиры лучше отказаться.

Так же в этой выписке должны указываться споры по имуществу, наложение на него ареста и так далее. Посмотрев на дату, когда эти события происходили можно понять, есть ли вероятность возникновения этих споров снова.

В законодательстве РФ оговаривается срок, в который сделки с недвижимостью могут признаваться недействительными, составляет он 3 года. Если за это время никаких споров с недвижимостью не происходило, то можно успокоиться, споры обойдут нового владельца стороной.

Но, если споры были, то важно узнать у собственника про решение суда по спору. Если разбирательство еще не закончилось, то с покупкой необходимо повременить до вынесения решения.

Иногда, обычно на вторичном рынке, квартиры не подвергались регистрации в реестре.

И, как бы странно это не звучало, но отсутствие недвижимости в нем означает, что квартира юридически чиста, потому что после того, как квартира была приватизирована, с ней не было ни одной сделки.

Если сомнения не покидают, то проверить законность права собственности владельца разрешено при помощи запроса в жилищный Департамент.

Качество квартиры

Здесь вопросы могут возникнуть к планировке, точнее к перепланировке и перестройке. В законодательстве (Жилищный кодекс РФ) прописано, что любые изменения в планировке необходимо согласовывать с должностными органами. Чтобы это проверить у владельца можно потребовать бумаги из БТИ.

Проверка продавца

Проверить того, кто реализовывает недвижимость, хотят многие, правда, как это сделать знают не все. Первое, что стоит сделать — это удостовериться в подлинности паспорта гражданина РФ. В этом поможет сайт МВД, занимающийся вопросам миграционной политики, там можно найти список паспортов РФ, которые недействительны. Правда, такой перечень несет только информативный характер.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 году

Дееспособность продавца тоже может сыграть свою роль, ведь не каждый может выступать в качестве продавца, дееспособность может быть ограничена. Если при первом общение с продавцом возникают вопросы к его психическому здоровью, то такую сделку стоит отложить и выяснить о продавце больше. Например, разговор с жильцами дома может что-то пояснить о его жизни.

Отсутствие третьих лиц

Если не проверить все тщательно, то через какое-то время может оказаться, что на приобретенную квартиру права имеются у третьих лиц.

Например, достаточно распространенная ситуация, родственник, прописанный в квартире, но уже длительное время не живущий в ней внезапно объявляется на пороге уже проданной квартиры, он начинает оспаривать сделку или же требует вселиться в квартиру.

Этот родственник будет действовать правомерно, так как по документам он может рассчитывать на квартиру.

Так с осторожностью надо относиться, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок ведь если органы опеки и попечительства докажут, что сделка нарушает права этого ребенка, то она будет признана недействительной.У продавца стоит попросить расширенную выписку из домовой книги. В ней указываются все зарегистрированные на этих квадратных метрах. Как правильно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Ссылка на основную публикацию Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 году Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 году

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/pokupka-kvartiry/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry/

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой — вторая часть

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

  • Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.
  • Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».
  • В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 годуЗаказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения
  1. Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.
  2. Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:
  3. Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 году
  4. Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом. 
  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Читайте также:  Статья за ук рф за хулиганство: мелкое, телефонное, уголовная ответственность в 2020 году

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных 

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документКак проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 годуы.  

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

  • сопровождение сделок «под ключ»
  • материальная ответственность за Ваше благополучие
  • Бесплатный шаблон договора купли-продажи недвижимости
  • Какие документы нужны для продажи недвижимости
  • Сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи
  • Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
  • Аккредитив по сделкам с недвижимостью
  • Внимание!

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой онлайн в 2020 году

Прежде всего, следует проверить наличие тех или иных обременений (квартира не находится в залоге, не сдана в аренду, не находится под арестом, не является объектом судебного разбирательства, не находится в ренте) на конкретную квартиру. Сделать это можно в онлайн режиме. Для этого достаточно посетить сайт Росреестра и изучить электронную выписку из ЕГРН.

После этого необходимо проверить историю сделок, совершенных с квартирой. Если выписка говорит о том, что квартира неоднократно покупалась-продавалась, это весомый повод насторожиться.

Следующий этап — проверить законность перепланировки (если такая имеется). Проверить это можно без сторонней помощи, достаточно сверить планировку квартиры с техническим планом, показанном в тех.паспорте. Если перепланировка не соответствует техническому плану, значит она не узаконена.

Перед приобретением квартиры также важно проверить наличие:

  • Временно выписанных лиц. К таким лицам относятся заключенные, военнослужащие, пациенты психиатрических больниц и т.д. В любой момент перечисленные лица могут возобновить постоянную прописку, поэтому следует точно знать, нужно ли ожидать гостей. Проверить наличие временно выписанных лиц можно с помощью расширенной выписки из домовой книги, которую может получить только владелец недвижимости в паспортном столе.
  • Прописанные лица. Еще до продажи квартиры в ней никто не должен быть прописан. Чтобы убедиться в этом, необходимо изучить справку с паспортного стола.

Если продавец получил квартиру в наследство, существует угроза появления других претендентов на имущество. В таком случае следует обратиться к нотариусу (который вел наследственное дело продавца) и заказать у него выписку из нотариальной книги. В выписке должно быть четко прописано, что других наследников на квартиру нет.

Продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость приобреталась в браке. Этот документ не нужен, если у супругов имеется брачный договор с разделением имущества.

Юридическая проверка квартиры необходима прежде всего, чтобы обезопасить себя и свое будущее имущество от возможных притязаний третьих лиц. В тех случаях, когда в процессе сделки принимает участие агентство недвижимости, проверка юридических нюансов является задачей последних.

Однако с целью экономии денежных средств, многие отказываются от услуг риелторов. В таком случае покупатель должен уметь разбираться в документах.

Какие же документы нужно проверить?

Перед фактической передачей денег и подписанием договора очень важно собрать необходимую для совершения операции документацию.

Для начала следует проверить документы, подтверждающие права конкретного продавца на квартиру. Главным документом является свидетельство о праве собственности.

В тексте последнего должны присутствовать ссылки на правоустанавливающие документы, которые явились предлогом для регистрации права за конкретным человеком.

Как правило, такими документами являются договоры дарения, купли-продажи или мены. Нужно отметить, что на оборотной стороне перечисленных договоров должна быть печать ФРС синего цвета.

Проверяем паспорт продавца

Указанные в договоре и свидетельстве паспортные данные должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность владельца. Если тот менял паспорт, старые данные должны быть зафиксированы на последней странице нового документа.

При возможности следует снять копию паспортных данных продавца и лично проверить подлинность документа с помощью сайта миграционной службы.

Проверяем свидетельство о собственности на квартиру

Свидетельство о регистрации собственности должно быть на гербовой бумаге, без каких-либо подчисток, дефектов и прочих исправлений. В документе отображается информация о владельце, его паспортные данные, а также площадь и адрес недвижимости. Кроме того, в свидетельстве содержится информация о наличии обременений и ограничений на момент выдачи документа.

Проверяем квартиру на наличие обременений

Информацию о наличии таких обременений, как аренда, залог или арест можно найти только в выписке из ЕГРН. Заказать такую выписку в бумажном формате можно лично в МФЦ или ФРС. В электронном варианте заказать выписку из ЕГРН можно через официальный сайт Росреестра или у нас на сайте.

Проверяем наличие прописанных лиц

Перед покупкой квартиры продавец обязан выписать всех прописанных лиц. В противном случае, покупатель рискует обзавестись незваными гостями. Также не нужно забывать, что некоторые категории граждан могут быть выписаны только временно. К таким относятся:

  • проходящие срочную службу;
  • осужденные;
  • пенсионеры, временно находящиеся в домах престарелых;
  • находящиеся на лечении в психоневрологическому диспансере;
  • несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.

В паспортной службе можно получить расширенную справку, в которой указывается наличие вышеперечисленных лиц.

Не нужно забывать

При покупке квартиры также следует иметь технический и кадастровый паспорт, заверенную у нотариуса справку о согласии супруга на продажу (если продавец на момент приобретения недвижимости состоял в браке). Кроме того, если квартира была оформлена по наследству, нужно убедиться, что продавец был единственным наследником.

Не стоит приобретать квартиру, если по ней имеется задолженность по водоснабжению, электричеству, газу и т.д.

Источник: https://rosegrn.su/info/proverka-yuridicheskoyi-chistoty-kvartiry

Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Какие документы требовать?

Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

Проверка продавца при покупке квартиры

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете скачать тут.

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

Читайте также:  Налоговый агент в 2020 году: кто является агентом согласно статье 161 нк рф

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности.

Обязательно говорите с продавцом — задавайте ему вопросы, следите за его реакцией.

Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Не менее важно проверить агентство недвижимости. Инструкция как это сделать – тут.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – как узнать, кому принадлежит квартира).
  • В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
  • При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
  • Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
  • Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт — передается.
  • Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
  • Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.

Источник: https://2realtor.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj/

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

Покупка недвижимости всегда связана с большими затратами. Дорого стоит не только трехэтажный частный дом, но и даже однокомнатная квартира в хрущевке. И покупатели, осознавая ответственность своего шага, хотят избежать всех рисков при покупке.

На слуху у многих случаи, когда недвижимость продавалась по поддельным документам собственника или уже после подписания договора купли-продажи обнаруживался совладелец жилплощади, много проблем создает и обременение на объект.

Поэтому юристы рекомендуют тщательно проводить два вида проверок. При посещении жилья нужно осмотреть помещение для обнаружения дефектов строения, неработающей сантехники, наличия трещин стен и других недостатков.

Но не менее важной является и проверка квартиры по поводу юридической чистоты. Эта рекомендация касается как жилья в новостройках от застройщика, так и жилья на вторичном рынке, которое продается от собственника.

Как проверить квартиру перед покупкой и устранить любые риски поддельных документов, неправильной регистрации, других проблем? В такой ситуации стоит сделать ставку на юридическую помощь от хорошего специалиста.

Проверка юридических документов

Сделка по покупке недвижимости не осуществляется в течение дня (за редким исключением). Поэтому и покупатели, и продавцы имеют достаточно времени на сбор документов, на проверку.

Риэлтор или нотариус всегда расскажет, для покупки какие документы надо подготовить, а также на какие обратить особенное внимание и обязательно проверить в Росреестре или в других базах данных.

Многие данные, что очень удобно для покупателей, сейчас можно проверить и онлайн, это сокращает время на подготовку к сделке.

ВНИМАНИЕ! Основная задача – проверить документы на собственность через Росреестр.

У собственника должны быть бумаги, которые ему позволяют продавать недвижимость или проводить с ней другие сделки, операции. Положено, чтобы у собственника было на руках свидетельство о праве собственности на квартиру (дом, комнату в общежитии).

Нужно попросить у владельца такой документ у владельца для ознакомления в его присутствии. Внимательное ознакомление позволит определить, нет ли в бумаге исправлений, помарок.

Подтверждение права собственности

  • Это договор купли-продажи или дарственная, завещание, договор обмена.
  • Выписка из Единственного Государственного Реестра Недвижимости, она выдается в Росреестре. Выписка подтвердит, что именно у этого гражданина есть право на продажу жилплощади.
  • Доверенность, которая подтверждает право представлять интересы собственника во время процесса продажи квартиры. доверенность обязательно заверяется нотариусом.
  • Если у владельца есть супруга (супруг), они должны дать согласие на продажу жилья. Согласие может быть не нужным, если квартира приобретена до брака и принадлежит тому, кто занимается ее продажей.

Что проверить документы и юридическую чистоту при покупке, нужно еще рассмотреть государственную регистрацию договора и историю сделок по объекту.

Многие сведения – является ли лицо действительно собственником, например, — можно самостоятельно.

ВНИМАНИЕ! Выписка из ЕГРН предоставляется по запросу покупателя, без продавца.

Чтобы получить ее, нужно написать заявление, предоставить гражданский паспорт, квитанцию об уплате государственной пошлины. Госпошлина предоставляется для оплаты услуг по предоставлению выписки.

Если покупатель получит выписку ЕГРН, он сможет узнать, продана ли квартира именно этому человеку, не имеет ли она другого владельца. База ФНП расскажет, не находится ли недвижимое имущество в залоге. Покупатель может получить выписку с неполными данными по недвижимости, все сведения вносятся в справку для собственника.

Что такое история объекта недвижимости

В базе Единого Государственного Реестра Недвижимости есть много важных данных о квартирах, сбор этих данных начинался еще с 1998 года.

История объекта расскажет о том, был ли на него когда-то наложен арест, ограничение на проведение сделок с жильем. Также можно узнать, когда осуществлялись переходы права собственности, велись ли имущественные споры.

Различные споры, аресты должны насторожить покупателя, не стоит вести переговоры о покупке, если возникали на протяжении последних трех лет. Когда объект, даже с такой историей, слишком привлекателен для приобретения, можно изучить ведение судебного дела, проверить документы по этому вопросу вместе с хорошим юристом.

Юридическая консультация не будет лишней и при сделках, которые, на взгляд покупателя, не вызывают сомнений и подозрений.

Что должно вызвать внимание

Нужно неспеша и грамотно проверить договор, дату его подписания. Особенное внимание – пункту, где указываются условия расторжения соглашения. Возможно, один из указанных случаев произошел и сделка была расторгнутой.

Завещание дарит право на обладание недвижимостью. Но не стоит покупать жилье, которое совсем недавно перешло в собственность от завещателя. Возможно, через время завещательный документ будет опротестован другими претендентами.

Юристы рекомендуют выбирать жилья для покупки то, которое находится в собственности не менее 3-5 лет. За это время могут проявиться разные нюансы и с договором купли-продажи, и с завещанием, дарственной.

Что нужно узнать о продавце

Продавец должен быть собственником квартиры или его доверенным лицом, в противном случае сделка будет недействительной. К сожалению, судебная практика знает случаи, когда жилье продавалось по поддельным документам и покупатели теряли в итоге большие денежные средства:

  • У покупателя нужно попросить паспорт.
  • Его данные сверяются с данными на сайте ФМС.
  • Если интересы продавца представляет доверенное лицо, следует быть вдвойне осторожным.
  • Доверенность обязательно должна быть заверена нотариально.
  • В ней указываются полномочия, которыми обладает доверенное лицо.

Стоит побеседовать с соседями по продаваемой квартире, они расскажут о продавце много полезного.

От соседей можно узнать данные и о дееспособности лица, которое предлагает к продаже недвижимость. Если человек имеет проблемы с психическим здоровьем, об этом станет известно от таких осведомителей. Совершать сделку при таких обстоятельствах опасно.

Документы из БТИ

Они являются обязательными в списке бумаг для оформления сделки. Что должно интересовать покупателя в таких документах? БТИ дает план жилье, нужно с этим планом прийти по адресу, проверить квартиру на наличие или отсутствие перепланировок.

Если планировка выполнялась — она должна быть узаконена. После подписания договора за нарушение плана придется платить штраф новому собственнику, а этом могут быть немалые деньги.

Информация о совладельцах

Важно проверять информацию по квартире, а также и по ее владельцах. Квартира может находится в собственности нескольких лиц. Что будет, если ее продает только один совладелец, скрыв информацию о других?

  1. Совладельцы все имеют право на недвижимость, и продавать ее они должны после согласования между собой.
  2. Можно купить жилье у одного человека, а через несколько лет в город вернется еще один из ее собственников.
  3. Сделка посчитается недействительной. И нет гарантии, что деньги за покупку будут возвращены.
  4. Можно не узнать о совладельцах, которые находятся в местах лишения свободы или проходят длительное лечение. Но такие обстоятельства в их жизни не лишают их право на квартиру.
  5. Право на жилую недвижимость могут иметь и несовершеннолетние дети, если они там приписаны. Опекунский совет не даст право на продажу жилья, если ребенку не будет предоставлено другое, не хуже по качеству. Закон защищает интересы детей.
  6. Договор может подписывать один человек, но квартира будет находиться в собственности еще и у супруга (супруги). Обязательно должно быть от них согласие на сделку.

Предварительный договор

Когда продавец и покупатель находят друг друга и договариваются о покупке-продаже, им понадобится время, чтобы собрать деньги (покупателю), найти другой вариант жилья (продавцу). Для безопасности составляется предварительный договор, он будет обозначать.

Что условия купли-продажи не изменятся, две стороны выполнят свои обязательства. Также в предварительном договоре речь идет и о задатке.

ВАЖНО! Задаток становится гарантией того, что стороны не будут искать другие варианты для сделки по недвижимости. Продавец возвращает задаток в двойном размере, если меняет свои намерения. А покупатель, срывая сделку по своей инициативе, остается без отданной задаточной суммы.

Самостоятельный анализ

Проверка документов – ответственный момент, от которого зависит безопасность сделки. Обязательно нужно потратить на нее время. Покупатель может изучить:

  • Подлинность документов правоустанавливающих.
  • Правомочность продавца на сделку.
  • Наличие прописанных лиц.
  • Наличие судебных споров, притязаний на жилье.
  • Наличие обременения.
  • Сумму долгов по коммуналке (если они есть).
  • Согласованность перепланировки.

У продавца есть на руках много документов, которые он может показать покупателю. Это свидетельство о праве собственности, бумаги, по которым недвижимость перешла в собственность, технический и кадастровый паспорт.

Нужно увидеть подлинники этих документов, чтобы убедиться в наличии подписей, печатей. А свидетельства, к тому же, выписываются на гербовых бланках.

Источник: https://ukaz.wiki/nedvizhimost/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj

Покупка квартиры на вторичном рынке – 2020: что нужно знать, как проверить чистоту сделки

Обновлено: 4 января 2020, в 13:35

Приобрести жилье в современных реалиях чуть ли не свершение всей жизни. А тем более дорогого стоит, приобрести квартиру, чтоб и места хватало, и оплата за нее на растягивалась на долгие годы.

Читайте также:  Категории земель: земли запаса, кфх и поселений в 2020 году

При ужатых финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичное жилье (вторичку).

Как купить вторичное жилье на рынке недвижимости, минимизировать риски, проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупки квартиры на вторичном рынке – давайте обсудим.

Вторичный рынок жилья

Вторичное жилье это огромный массив предложений, и часто ничем не хуже новых квартир в только возведенных домах, а порой и значительно лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.

Основное отличие в том, что право собственности на квартиру уже оформлено на кого-то. И он будет передавать его вам в процессе купли-продажи. В новом жилом помещении же, покупатель оформляет документы на недвижимость впервые. В юридическом плане более отличий нет.

Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.

Тип квартиры2016 цена за кв. метр2017 за кв/метр2018 кв/м, цена
Низкое качество 45 тысяч 42 486 т.р 47 тысяч
Среднее 49 359 т.р 48 159 т.р 51 157 т.р
Улучшенной планировки 59 051 т.р 57 673 т.р 59 248 т.р
Элит класса 75 200 т.р 75 032 т.р 78 245 т.р

Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. Стоит ли говорить, что на качество жилья данная характеристика не влияет никак.

  • По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.
  • В зависимости от цели приобретения вторички, которые делятся на:
  • 1. Выгодное вложение средств

Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. В каждом конкретном случае нужен анализ и планирование.

  1. 2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам
  2. 3. Покупка с ограниченным бюджетом
  3. 4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства
  4. Поиск жилья происходит по своим законам и разными способами.

Инструкция по покупке вторичного жилья, порядок действий

Первым делом покупатель определяется с формой соприкосновения с рынком недвижимости. Будет он самостоятельно перебирать варианты, рассматривать объявления, выезжать на адреса и обговаривать лично с каждым владельцем. Либо поручит однотипную, монотонную деятельность специальному агентству или человеку, риэлтору.

  • Что ждет при самостоятельном поиске:
  • • поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;
  • • походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;

• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.

  1. Договор с риэлтором, фирмой:
  2. • человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;
  3. • необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;
  4. • контактировать со специалистом;
  5. • доверять ему.

Прежде чем, обратиться в определенную организацию или к риэлтору, следует больше узнать о них. Посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности или отсутствия таковой.

Основные этапы процесса приобретения вторички

1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)

2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)

  • 3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору
  • 4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры
  • 5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения
  • 6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков
  • 7. Подготовка договора купли-продажи с детальной проработкой всех пунктов
  • 8. Расчеты и выполнение условий “продавец-покупатель”
  • 9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ
  • 10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей

11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)

Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.

Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора

Или лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо в дальнейшем уже услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.

Осмотр квартиры и инфраструктуры

Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону. Надо взвешивать свои возможности и понимать с чем придется столкнуться в дальнейшем.

На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.

  1. На что обратить внимание при посещении помещения:
  2. – двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)
  3. – сырость и этажность
  4. – теневая или солнечная сторона
  5. – посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость
  6. – посмотреть состояние труб и канализации
  7. – поспрашивать про систему отопления в зимний период
  8. – оценить примерный перечень затрат на ремонт и переделки под себя
  9. Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.
  10. Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.

Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.

Проверка квартиры по документам

Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах на квартиру.  Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.

Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.

Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.

Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Если вы еще не уверены в выборе, то лучше подумать на трезвую голову. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Так как задаток вернуть не удастся.

Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.  Оно нужно для того чтобы обезопасить себя, продавец, увидев серьезность намерений, снимет объявление о продаже.

Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.

Какие документы проверять

Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:

  • Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
  • Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
  • Паспорт собственника
  • Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)

Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.

Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:

1. Выписка должна быть свежая,  полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.

  • 2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)
  • 3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов
  • 4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника

5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю. Разумнее попросить продавца устранить документальную оплошность в короткие сроки

Продавец действует по доверенности

  1. Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.

  2. При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:
  3. – данные паспорта прописаны верно
  4. – в полномочиях доверенного лица присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки
  5. – актуальный срок действия
  6. – нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)

В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.

Требовать ли справку о наличии задолженностей по квартире

Покупатель желает получить в собственность пусть даже и требующее ремонта помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.

Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК. Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры. Вариантов договора много, зависит от индивидуальных особенностей сделки.

Стадия заключения договора и оформления в Росреестре

После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.

За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.

Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.

Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям купли-продажи, иначе вы подпишите документ, а потом начнете предъявлять требования и высказывать пожелания.

После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.

По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.

В 2020 году ставка по ипотеке на новостройку для нельготных категорий граждан пока на уровне 9.34 %. В любом случае покупка на вторичном рынке бывает выгоднее.

При условии, что все пункты по покупке квартиры на вторичном рынке выполнены внимательно и без ошибок, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Ссылка на основную публикацию