Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Договор на строительство коттеджа, пожалуй, можно сравнить с авиабилетом. Чем выше стоимость услуг (строителей или авиаторов), тем больше приятных бонусов предусмотрено для клиента. Однако прежде чем подписать договор со строителями, заказчику следует убедиться, что ему не подсунут сервис самого низкого качества по цене премиум-класса.

Скачать вариант договора бытового подряда на возведение фундамента можноно здесь.

Контракт на строительство частного дома относится к договорам бытового подряда.

Данная бумага будет иметь юридическую силу, если содержит следующие существенные условия: сроки начала и окончания работы; перечень услуг, выполняемых подрядчиком; их стоимость.

В договоре также должна стоять дата его заключения, а также полное наименование и адрес строительной фирмы (индивидуального предпринимателя или частного лица, берущегося за работу).

Ранее портал Диванди рассказывал об особенностях заключения договора на ремонт квартиры. Формально договор на строительство дома и договор на ремонт практически не отличаются друг от друга. В обоих речь идёт об оказании строительных услуг. Однако в случае с контрактом на строительство дома (коттеджа) гораздо больше внимания следует уделить информации о «результатах труда» строителей.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора руководитель ООО «Правоведъ» Предметом договора является то, что должно быть построено, причем, в самом детальном описании. И даже если договор не предусматривает в качестве приложения к нему проект объекта строительства, описание объекта должно быть настолько детальным, чтобы была возможность понять, что планировалось построить. Если же в ходе строительства задумка об объекте претерпевает изменения, все они без исключения должны быть включены в договор в виде дополнительных соглашений.

Идеальный вариант – когда в основе договора лежит детальный проект дома и спецификация с полным перечнем работ и необходимых материалов.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора главный инженер Агентства Строительных Решений Когда работы ведутся по проекту, на каждом листе проектной документации ставится пометка, что проект передаётся в работу, под ней расписываются заказчик и подрядчик. Если подрядчик имеет статус юридического лица (например, ООО), он ставит на каждом листе проекта свою печать. При такой системе бригада не сможет по своей воле отступить от проекта.

Проект является приложением к договору, о чём делается упоминание в самом договоре. Ещё одним приложением должна стать смета на проведение работ и покупку материалов. Как правило, окончательный вариант договора подписывается после составления сметы. Юрист Александр Латыев советует предусмотреть в договоре пункт, согласно которому за качество материалов, отвечает тот, кто их приобретал.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Заказчик, сделай себе удобно

Часто на строительство коттеджа заключается последовательно несколько договоров: первый на фундамент; второй – на коробку с кровлей; третий – на отделку. Особенно часто такое практикуется при строительстве домов из бревна, лафета или бруса естественной влажности.

После сооружения крыши такой дом «садится» в течение 6-12 месяцев. Поэтому, часто строители предлагают заключить один договор на коробку, а через год второй – на окончательную доделку (окна, двери, лестницы, отделка и пр.).

В то же время, как замечает Алексей Русакович, если работать по такой схеме, то высока вероятность, что на каждый новый этап будет заключаться договор с новым подрядчиком: сначала с бригадой бетонщиков, потом с бригадой монтажников и т.д.

А в результате каждый новый подрядчик будет сваливать свои грехи на недоделки, оставленные предыдущей бригадой.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Юридически лучше заключить сразу один договор на весь комплекс работ по возведению дома, вне зависимости от того, какая технология строительства используется. Иной выбор может быть обусловлен требованиями бухгалтеров и т. п., но иногда – и нежеланием подрядчика отвечать за всю работу в целом.

Юрист Елена Хайруллина также считает, что сквозной договор более удобен для заказчика. Причём в этом договоре должно быть предусмотрено поэтапное принятие работ у строителей.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора руководитель ООО «Правоведъ» Желательно, чтобы договор обязывал подрядчика сдавать скрытые виды работ заказчику на каждом этапе строительства. Хорошо, когда приёмка, как скрытых видов работ по акту, так и объекта в целом осуществляется с привлечением специалиста в области строительства и все недочеты грамотно оформляются в акте сдачи-приёмки работ с указанием принятых решений о способах и сроках устранения недостатков. При возникновении просрочки или ненадлежащем качестве работ, упомянутые пункты договора помогут гражданину взыскать неустойку со строителей.

Ещё об одном моменте, который желательно отразить в договоре, напоминает Алексей Русакович.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора главный инженер Агентства Строительных Решений Ни одна стройка не гарантирована от замораживания. Чаще всего подобное происходит из-за того что у заказчика кончились деньги. Но бывают и иные причины. В договор следует включить пункт о консервации объекта. Она проводится за счёт заказчика, но можно оговорить, что для консервации привлекаются рабочие и оборудование подрядчика. Впрочем, конкретные работы по консервации в договоре прописывать бессмысленно. Ведь неизвестно, на каком этапе работы придётся прервать – на котловане, на фундаменте, на стенах… Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Сроки исполнения договора

Если строительные работы выполняет индивидуальный предприниматель (ИП) или строительная фирма в статусе ООО, то такие подрядчики подпадают под действие Закона о защите прав потребителей.

Этот документ за срыв сроков предусматривает неустойку в размере 3% от суммы контракта за каждые сутки просрочки. Эта норма о штрафах для неторопливых строителей работает, даже если пункт о неустойке в договоре отсутствует.

Однако, как замечает юрист Александр Латыев, указанная норма закона не работает, если построить дом подрядился частник.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Если речь идет о договоре с подрядчиком, не являющимся предпринимателем, то следует иметь в виду, что по общему правилу на него не распространяется действие Закона о защите прав потребителей, а условия ответственности для него менее строгие, чем для коммерсантов. По этой причине заказчик, при заключении договора с частником должен настоять на том, чтобы в договоре имелись пункты о его дополнительной защите. В частности, это может быть пункт о неустойке за срыв сроков работ.

Александр Латыев рекомендует указывать в договоре бытового подряда неустойку в виде пени в размере 0,1% за сутки просрочки, максимум – 0,3—0,5% за сутки. Если поставить больше, то суд, скорее всего, снизит размер санкций на своё усмотрение.

Не дать строителям перетянуть договор «на себя»

Заказчику следует помнить, что нанимаемые им строители гораздо лучше него разбираются в вопросах составления договоров подряда. Строители с этими бумагами работают постоянно, следовательно, для них не составит труда включить в договор безобидные – на первый взгляд – пункты, которые по факту достаточно невыгодны клиенту.

В одном из договоров на строительство коттеджа, например, затаилась такая фраза: «Места вывоза мусора определяет и согласует заказчик». Используя этот пункт договора, как предлог, бригада пыталась отказаться от вывоза мусора с площадки, на том основании, что заказчик не выполнил условие, под которым подписался и не обеспечил строителям доступ на свалку.

Впрочем, как замечает юрист, подобная позиция подрядчика выглядит достаточно шатко.

руководитель адвокатского кабинета Вывоз мусора – это обязанность подрядчика стоимость, которой, как правило, входит в стоимость работы, если иное не указано в договоре. Требование к заказчику согласовывать адреса для вывоза мусора выглядит абсурдно, так как на любой территории имеются официальные свалки.

Тем не менее, юристы в один голос советуют частным заказчикам не просто читать договор, предложенный строителями, но жёстко убирать из него все некорректные, неграмотные и расплывчатые формулировки. Если некий пункт действительно необходим, то его надо переделать, чтобы убрать возможность двоякого толкования.

руководитель практики Агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Чаще всего в договорах, предлагаемых строителями частным заказчикам, встречаются пункты об ограничении ответственности, установлении коротких сроков на предъявление претензии, неоспоримости составленных актов о выполнении работ, автоматическом принятии работ в случае отсутствия ответа на направленные акты в течение определенного периода времени и т.д… Но замечу, что любой, даже самый невыгодный пункт имеет свою цену. Чем более невыгодный пункт подрядчик вставляет в договор, тем ниже, наверное, должна быть цена или должны быть какие-то другие выгодные заказчику условия.

Руководитель компании «Урал СРС» Алексей Галимов говорит, что даже если заказчик подписал договор с невыгодными для него условиями, то отчаиваться, возможно, не стоит.

Скорее всего, часть из этих плохих пунктов противоречат закону, и если дело дойдёт до суда, то такие условия договора будут признаны недействующими.

Например, подрядчик может вставить в контракт условие, согласно которому строители не несут ответственность за брак, если заказчик вовремя не указал им на него. Подобный пункт законной силы иметь не будет.

Заключить договор на строительство без проекта

Строители в один голос говорят о том, что качественно построить дачный дом или коттедж можно только при наличии полного пакета проектной документации.

руководитель компании «Урал СРС» Без проекта дом можно построить. Но только если это достаточно стандартная постройка без индивидуальных особенностей. Да и тогда полностью избежать брака в работе не получится. А главное, сложно будет договориться с заказчиком о том, допущена ли в данном конкретном случае ошибка или всё сделано в соответствии с его требованиями.

Тем не менее, как признаются представители бригад, сегодня большой процент частных домов возводится без проекта. Часто его заменяет просто набор картинок с фасадами и набросанная от руки планировка этажей.

Юристы считают, что даже в таких экстремальных условиях можно составить договор подряда, который поможет построить достаточно качественное жильё и позволит разрешить большинство недоразумений между подрядчиком и заказчиком.

Руководитель ООО «Правоведъ», юрист Елена Хайруллина, в частности, рекомендует включать в договор информацию о размерах объекта, количестве этажей, данные о типе фундамента, описание способа выполнения конструктивных элементов строительства, виды используемых строительных материалов. Описание может быть вынесено в отдельное приложение к договору.

Другие юристы дают похожие рекомендации.

руководитель адвокатского кабинета Если строительство ведётся без проекта, то в договоре, как минимум, должно быть такое описание объекта, по которому можно будет сделать заключение, соответствует ли готовый объект договоренностям сторон. Тем не менее, желательно в качестве приложения к договору иметь проработанный эскизный проект дома, техническое и функциональное описание.

Читайте также:  Акт обследования жилищно-бытовых условий семьи в 2020 году : заполненный образец и бланк 2020 года

Техническое описание коттеджа может быть примерно таким:

  • Двухэтажный дом с холодным чердаком, двухскатной крышей. Фундамент монолитный, ленточный, бетон М300, ширина ленты 400 мм, заглублён 500 мм, над землёй – 500 мм.
  • Наружные габариты – 6 на 9 метров.
  • Жилая площадь – 55-60 кв. м.
  • Число этажей – 2.
  • Высота этажей в свету – 2,7 м.
  • Материал наружных стен – твинблоки 400 мм.
  • Наружное утепление стен – базальтовые плиты 100 мм.
  • Перегородки – твинблоки 200 мм.
  • Тип перекрытий – по деревянным балкам 200 мм.
  • Утепление перекрытий – базальтовые плиты 200 мм.
  • Тип кровли – битумная черепица.
  • Наружная отделка стен – декоративная штукатурка короед.
  • Наружная отделка цоколя – натуральный камень.
  • Окна и подоконники пластиковые, откосы – штукатурка.

Функциональное описание:

Первый этаж: крытое крыльцо, тамбур, санузел, прихожая-лестничный холл, кухня-столовая. На второй этаж дома вынесены две спальные комнаты, лестничный холл, ванная. Отопление от газового котла, установленного на кухне.

Сколько стоит правильный договор

Помощь в анализе договоров бытового подряда в Екатеринбурге готовы оказать десятки правовых фирм и частнопрактикующих юристов.

Если в договоре речь идёт о полном цикле работ по строительству частного дома, то стоимость услуги по его составлению колеблется в районе 3—10 тысяч рублей.

К юристу можно прийти уже с готовым договором (например, предложенным строительной бригадой). Анализ и корректировка такого документа будет стоить порядка 2 тыс. руб.

В свою очередь, если заказчик понёс убытки из-за юриста, допустившего ошибку при составлении договора, то он (заказчик) может потребовать с юриста компенсацию. Впрочем, как замечают сами правоведы, пока нет судебной практики по подобным делам.

  • Скачать вариант договора бытового подряда на строительство дома можно здесь.
  • Скачать вариант договора бытового подряда на возведение фундамента можноно здесь.
  • Андрей Губанов
  • Рубрики по теме:
  • Строительство домов, коттеджей

Источник: https://remont.divandi.ru/statyi/159

Бланк инвестиционного договора строительства объекта недвижимости 2020

Привет!

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Понятие и содержание договора инвестирования

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

  • характеристика недвижимости;
  • порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  • условия получения инвестиционного дохода;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами. Это могут быть:

  • готовые квартиры;
  • фиксированная сумма;
  • плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

  • заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
  • по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

  • С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
  • Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
  • Для нежилых помещений таких запретов нет.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

  • имеет необходимые разрешения на строительство;
  • является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

  • застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
  • заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  • привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  • изменения в проектной документации;
  • отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

  • нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • не прописаны характеристики объекта;
  • нет компенсационных выплат;
  • неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Заключение

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Источник: https://greedisgood.one/investitsionniy-dogovor-stroitelstvo-obyekta-nedvizhimosti

Особенности инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости в России

Сегодня строительная деятельность тесно связана с таким термином, как инвестиционный договор: строительство объекта недвижимости редко обходится без вовлечения дополнительных денежных средств. Востребованность этого документа сложно переоценить.

Вместе с тем даже опытные юристы, не говоря уже об обычных гражданах, не всегда уверенно могут установить, к какому типу гражданско-правовых договоров стоит отнести инвестиционный контракт. Отсюда возникают сложности при определении закона, которым следует руководствоваться в случае возникновения спора.

Понятие инвестиционного договора

Инвестиция — денежный вклад, целью которого является извлечение прибыли либо других положительных результатов. Сегодня крайне популярны капиталовложения в строительство с намерением дальнейшего приобретения имущества.

Говоря простыми словами, граждане либо юридические лица вкладывают свои накопления в объект недвижимости, которого на сегодняшний день фактически не существует. И только после завершения постройки имущество переходит во владение инвестора.

Популярность строящегося жилья вызвана тем, что стоимость такого объекта значительно ниже цены на готовое помещение.

Инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости, заключаемый участниками соглашения, — форма гражданско-правового договора, который носит смешанный характер. Это значит, что правоотношения по документу могут быть урегулированы различными нормативными актами в зависимости от сути бумаги.

Пример: инвестирование гражданином накоплений в приобретение жилья. В случае покупки квартиры инвестиционный договор будет регулироваться согласно нормам Закона «О долевом строительстве» № 214-ФЗ.

Если же предметом инвестиционного соглашения является строительство каркасного дома для личного пользования, договор попадает под действие Закона «Об инвестиционной деятельности» № 39-ФЗ.

Реализацию требований инвестиционного контракта разделяют на 3 этапа.

  1. Подготовительный.
  2. Строительный.
  3. Эксплуатационный.

Первый этап включает в себя предварительное планирование задач, выполняемых в рамках соглашения; разработку проекта; расчет экономической составляющей замысла; получение разрешения на строительство и прочее.

Второй — заключается в поиске инвестиций для финансирования проекта, подбор различных подрядных организаций, а также непосредственно в сооружении недвижимости с последующим оформлением ее во владение покупателя.

Третий этап характеризуется производством работ, оставшихся после окончания строительства: внутренняя отделка здание, устройство коммуникаций, устранение выявленных недочетов.

Участники инвестиционного договора

Субъектами инвестиционного договора считают:

  • инвестора;
  • заказчика;
  • подрядчика.

Инвесторами разрешается быть и физическим лицам, и организациям. Их роль заключается в спонсировании проекта с целью получения выгоды. После окончания постройки к инвестору переходит право собственности на недвижимость.

Заказчик часто является застройщиком и управляет непосредственно процессом строительства.

Отвечает за все финансовые операции, связанные с осуществлением проекта, готовит техническую документацию и проводит инженерные изыскания.

Подрядчик — лицо, привлекаемое заказчиком для выполнения работ в рамках инвестиционного договора. Для этого стороны заключают соответствующее соглашение, например, договор подряда на строительство индивидуального жилого дома.

Подрядчик в свою очередь может привлекать фирмы для выполнения части работ. В этом случае заключается договор генерального подряда. Однако ответственность перед заказчиком за качество исполненных работ несет генеральный подрядчик.

Читать также:  Оценка объектов недвижимости: кадастровая стоимость

Пункт 6 статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» разрешает субъектам договора соединять в себе сразу несколько ролей, если это не запрещено текстом инвестиционного договора. Так, инвестор может быть и заказчиком, и застройщиком в одном лице.

Образцом инвестиционного договора может служить контракт на постройку дома из бруса (представлен на нашем сайте). Инвестором является частное лицо, финансирующее строительство недвижимости для индивидуального проживания со своей семьей.

Подписав бланк соглашения, инвестор разрешает заказчику действовать в его интересах, далее дом будет строиться под руководством застройщика. Заказчик же имеет право по своему усмотрению заключить договор подряда на строительство дома с выбранной им фирмой.

По завершении строительства стороны совместно проведут осмотр постройки, и при отсутствии каких-либо недостатков недвижимость перейдет во владение инвестора.

Последствия неисполнения инвестиционного договора

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора Споры по инвестиционным договорам строительства объекта недвижимости — нередкое явление в российской судебной практике. Еще совсем недавно конфликты сторон соглашения представляли серьезную проблему для судов. Из-за смешанного характера договора нельзя однозначно отнести его под нормы того или иного правового акта. При этом вопреки ст. 219 ГК РФ, судьи наделяли приоритетным правом собственности на объект недвижимости инвесторов. Тогда как в соответствии ГК РФ, это право возникает лишь после регистрации ввода в эксплуатацию объекта и получения официального свидетельства.

Читайте также:  Самоуправство: статья 330 ук рф: уголовная ответственность, срок наказания в 2020 году

Конец всем разночтениям положило Постановление № 54, выпущенное Пленумом Высшего Арбитражного суда 11.07.2011 г. Документ четко определил инвестиционный контракт как договор купли-продажи строящейся недвижимости. Такой договор может быть двух типов.

  1. Строительного подряда
  2. Простого товарищества

Условия, которыми необходимо руководствоваться при определении характера соглашения четко зафиксированы в Постановлении. Изучению подлежат:

  • способ слияния инвестиций. Договор строительного подряда предусматривает, что одна сторона вносит инвестиции, например, предоставляет земельный участок, а вторая — осуществляет строительство. В случае же простого товарищества оба участника вносят свой вклад в общее дело.
  • появление права собственности на недвижимость. Строительный подряд характеризуется тем, что владельцем объекта считается лицо, предоставившее земельный участок после регистрации права собственности в государственном реестре. Договор товарищества предусматривает, что право собственности на строящийся дом закрепляется за владельцем земельного участка в момент госрегистрации.
  • выделение недвижимости участникам инвестиционного договора. Договор товарищества отличается тем, что после регистрации права у всех участников возникает общая долевая собственность, в то время как договор подряда на строительство объекта выделяет заказчику часть помещений в качестве оплаты за работу.

Возникновению права собственности уделено особое значение в Постановлении ВАС. Суд четко обозначил, что такое право возникает только после регистрации его в государственном реестре. Более того, прерогатива при этом принадлежит заказчику, который в свою очередь, в исполнение условий инвестиционного договора передает объект инвестору.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Таким образом, несмотря на то, что инвестор финансирует проект постройки недвижимости, он не имеет на него первичных прав. Передача объекта происходит в два этапа: после окончания строительства заказчик осуществляет регистрацию права в государственном реестре и только после этого передает помещение покупателю.

Читать также:  Согласование перепланировки квартиры в России

Как защитить свои интересы

Появление Постановления Пленума высшего суда лишило инвесторов возможности подачи в суд исков о признании их прав на объект строительства.

Сегодня покупатель недвижимости может требовать лишь принудить заказчика передать ему помещение в соответствии с условиями инвестиционного договора.

В зависимости от текущей ситуации в тексте иска могут быть использованы различные нормы законодательства.

  1. Статья 398 Гражданского кодекса применяется в случае, если строительство завершено и право собственности зарегистрировано заказчиком в государственном реестре. Инвестору требуется подать иск о принуждении продавца передать покупателю недвижимое имущество.
  2. Статья 551 ГК РФ применяется, если заказчик отказывается провести перевод права собственности на инвестора. Суд в таком случае имеет основания вынести решение о принудительном переходе права к покупателю.
  3. Статьи 487 и 15 ГК РФ используется в судебной практике, когда строительство фактически не завершено или дом — предмет инвестиционного договора — отсутствует у продавца, например, продан кому-то еще. Инвестор имеет право требовать пени и возврата уплаченных им средств.

Появление Постановления № 54 вынуждает инвесторов внимательнее подходить к заключению инвестиционного контракта, поскольку результативность защиты интересов продавца сегодня несколько снижена.

Правильное оформление инвестиционного договора

Подписывая договор на строительство дома, необходимо провести проверку всей имеющийся документации, малейшие подозрения и недомолвки должны насторожить покупателя. Особое внимание рекомендуется уделить следующим фактам.

  1. Документы, согласно которым заказчик владеет землей. Это может быть договор аренды либо свидетельство о государственной регистрации собственности. Нелишним будет проанализировать Кадастровый паспорт, его выдает Росреестр. Внимательно изучите договор аренды. Во-первых, он не может заканчиваться раньше заявленной даты сдачи работы. Во-вторых, арендная плата должна вноситься своевременно и в полном объеме. В противном случае арендодатель может расторгнуть соглашение, и тогда и инвесторы, и застройщик потеряют возможность оформить право собственности на объект, так как он будет считаться самовольной постройкой.
  2. Документация на строительство. У заказчика должно иметься разрешение на строительство объекта недвижимости, а также все согласования с органами местного самоуправления.
  3. Деловая репутация застройщика. Это сведения о финансовой устойчивости компании, ее предыдущих проектах, учредителях и кредитной истории. Проверьте также информацию о подрядчике, которого планирует привлечь заказчик к выполнению работ, а также договор генподряда на строительство объекта, если он имеется.
  4. Сведение об иных инвесторах проекта, если таковые имеются. Внимательно изучите всю связанную с этим документацию, чтобы избежать ситуации, в которой застройщик обещает одни и те же площади разным покупателям.

Тщательная проверка всех бумаг позволит отсеять недобросовестных застройщиков и значительно снизит риск потери инвестированных денег.

Источник: https://sovetyuristov.ru/nedvizhimost/dogovor-na-stroitelstvo.html

Инвестиционный контракт. Образец и бланк 2020 года

История инвестиционных договоров началась совсем недавно, с момента вынесения Верховным судом РФ решения, в котором впервые было применено это определение, регламентирующее правоотношения двух сторон – инвестора и заказчика.

Решение ВС РФ, касающееся разбирательства спора двух партнеров по бизнесу, неспособных самостоятельно разделить доходы, в конечном счете повлекло за собой разработку инвестиционного контракта и новую главу в контрактуальном праве.

Файлы в .

DOC:Бланк инвестиционного контрактаОбразец инвестиционного контракта

Участники договора

Инвестиционный контракт – это письменное оформление договоренностей между двумя субъектами инвестиционных отношений. В качестве субъектов выступают:

  1. Инвестор, или лицо, вкладывающее свои средства в некий проект с целью развития проекта и получения последующей прибыли.
  2. Заказчик, или лицо, руководящее неким проектом, в которое вкладывает свои средства инвестор.

Если инвестирование производится в проект, связанный со строительством, то список субъектов пополняется еще одним лицом – подрядчиком, который будет заниматься осуществлением проекта непосредственно. Как правило, подрядчик строительного объекта привлекает в проект заказчика и инвестора. Прибыль подрядчика состоит из комиссионных от прибыли, отчисляемых ему первыми двумя участниками договора.

Процедура заключения инвестиционного контракта

Подготовительная стадия договора инвестирования сводится к тому, что подрядчик или заказчик ищут своего инвестора, а затем обговаривают с ним условия инвестирования и получения прибыли. По согласованным договоренностям заключается контракт, в силу которого инвестор получает гарантии окупаемости своих инвестиционных вложений в проект заказчика.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Заказчик, в свою очередь, принимает на себя следующие договорные обязательства:

  • вложить полученные от инвестора средства в осуществление проекта;
  • осуществлять контроль за приведение проекта в действие;
  • осуществлять контроль расходования средств инвестора;
  • с началом получения прибылей вернуть инвестору вложенные им средства и передать проект в собственность.

Расчет вознаграждения заказчику осуществляется в соответствии с установленной процентной ставкой одним из следующих способов, которые в обязательном порядке устанавливаются в договоре:

  • точно определенной суммой, которая должна выплачиваться в установленную календарную дату в течение всего времени действия контракта инвестирования;
  • вознаграждением, поставленным в зависимость от прибыли, или так называемым «приблизительным вознаграждением». Название обусловлено невозможностью точного прогнозирования прибыли, в силу чего возникает вариативность вознаграждений.

Процедура инвестирования

Существуют два общепринятых способа инвестирования.

  1. Инвестиционная сумма передается заказчику в полном объеме после подписания договора.
  2. Инвестиционная сумма перечисляется заказчику частями, после осуществления очередного этапа развития проекта.

Какой бы способ не выбрали участники договора, он должен быть оговорен в тексте контракта.

Обязательства субъектов по инвестиционному контракту

Так или иначе, все права и обязанности сторон договора инвестиции строятся вокруг факта вложения в проект инвестиционных денег. Так, заказчик принимает на себя обязательства:

  • Выдерживать этапы и сроки запуска проекта, предусмотренные в договоре;
  • Предоставлять инвестору всю документацию, касающуюся распоряжения инвестиционными деньгами;
  • Выполняет все возможные действия для выполнения проекта (в том числе и организационные, связанные с подысканием офиса, подбору кадров и т.д.);
  • Подготавливает отчетность по этапам осуществления проекта;
  • Возвращает инвестору вложенную им сумму;
  • Выплачивает инвестору вознаграждение.

Договорные обязанности инвестора сводятся к:

  1. Передаче инвестиционных средств в сроки и способом, установленным соглашением сторон;
  2. Приему законченного проекта;
  3. Регистрации законченного проекта;
  4. Выплате вознаграждения заказчику.

Важные моменты при составлении договора

Следует предельно четко нотифицировать следующие основополагающие элементы инвестиционного договора:

  1. данные участников договора и дату его составления и подписания;
  2. размер инвестиционного вливания в проект;
  3. срок, в течение которого будет осуществляться проект;
  4. на достижение какой цели направлен проект;
  5. облигационные и правовые условия контракта;
  6. адрес и разрешительные документы на проект, если он относится к сфере строительства;
  7. общая стоимость проекта, не подлежащая изменению;
  8. размеры вознаграждения, выплачиваемого заказчику и подрядчику;
  9. оплата труда привлеченных к проекту специалистов;
  10. стоимость осуществляемых по проект работ;
  11. риски;
  12. ответственность участников договора;
  13. форс-мажорные обстоятельства;
  14. рассмотрение возникающих разногласий.

Тонкости срока окончания проекта

В процессе определения сроков действия инвестиционного контракта, касающегося строительных проектов, важно учитывать один важный нюанс.

Так, следует помнить, что срок договора аренды земли, на которой возводится объект строительства, должен быть действительным до окончания процедуры сдачи объекта в эксплуатацию.

В противном случае, будет не только отказано в приеме в эксплуатацию, но и само законченное строение будет считаться возведенным незаконно и подлежащим сносу.

Также при истекшем сроке аренды никто не сможет воспрепятствовать инвестору в присвоении объекта строительства.

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договора

Сдача объекта строительства в эксплуатацию осуществляется заказчиком. Эта его обязанность также должна быть прописана в условиях договора наравне с рядом других, также связанных со сроком завершения проекта. Так, заказчик будет обязан:

  • Зарегистрировать построенный по инвестиционному контракту объект;
  • Известить инвестора о завершении проекта и готовности объекта;
  • Установить время осмотра и приема объекта инвестором;
  • Составить и подписать акт о передаче объекта инвестору.

Риски по инвестиционным проектам в строительстве

  1. Нарушение планировки объекта, в результате которых у инвестора могут возникнуть проблемы при оформлении права собственности;
  2. Истечение срока аренды участка строительства или отсутствие у заказчика права владения участком;
  3. Объект построен с нарушениями проекта, не оговоренными в договоре инвестирования;
  4. Объект имеет существенные дефекты.

По любому из инвестиционных контрактов наибольшим рискам подвержен инвестор. Поэтому, решив заключить инвестиционный контракт, следует:

  • Ознакомиться с репутацией заказчика;
  • Истребовать сведения о кредитной истории заказчика;
  • До составления договора изучить документы относительно аренды на участок под строительство либо документы о праве собственника заказчика на участок.
  • Тщательно изучить и провести экспертизу проекта.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/investitsionnyj-kontrakt

Договор инвестирования строительства жилого дома

Последнее обновление: 11.12.2017

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году: образец инвестиционного договораДоговор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Читайте также:  Можно ли использовать материнский капитал на строительство дома в 2020 году?

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-zhilogo-doma/

Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома (примерная форма), Договор (форма) от 09 февраля 2016 года

Настоящую форму можно
распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где
настройка параметров просмотра и печати устанавливается
автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Для более удобного
заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном
формате.

Примерная форма

г.________________ «__»
____________ ____ г.

(наименование
организации), именуем__ далее «Инвестор», в лице (должность,
Ф.И.О.), действующ__ на основании (Устава, положения,
доверенности), с одной стороны, и

(наименование
организации), именуем__ далее «Заказчик-застройщик», в лице
(должность, Ф.И.О.

), действующ__ на основании (Устава,
положения, доверенности), с другой стороны, и

(наименование
организации), именуем__ далее ________________, в лице
(должность, Ф.И.О.

), действующ__ на основании (Устава,
положения, доверенности), с третьей стороны, заключили
настоящий Договор о нижеследующем:

1.
Определения и их толкование

1.1. Для целей настоящего
Договора используются следующие понятия:

«Объект» —
многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляется по
адресу: ________________. Все работы по строительству и отделке
производятся по проектной документации от «__» ____________ ____ г.

N ____ и в порядке, установленном Рабочей документацией,
разрабатываемой Подрядчиком на основании договора подряда на
выполнение проектных работ, заключаемого между
Заказчиком-Застройщиком и Подрядчиком отдельно.

«Строительная площадка» —
земельный участок общей площадью ____________ кв.

м, кадастровый
номер ____________, категория земель ________________, назначение
земельного участка ____________, находящийся в ____ собственности,
предоставляемый (кем) Заказчику-Застройщику в пользование на
период строительства Объекта на основании (например, договора
аренды).

Вариант: земельный
участок, принадлежащий ____ — на праве собственности на основании
________________, что подтверждается свидетельством о
государственной регистрации права собственности от «__»
____________ ____ г., выданным ________________.

«Срок строительства» —
период времени, начинающийся с даты начала работ и продолжающийся
до даты завершения работ.

«Рабочая документация» —
полный комплект технической документации, включая (но не
ограничиваясь) чертежи, пояснительные записки, расчеты, сметы и
другие документы, выполненный Подрядчиком в объеме и в форме,
соответствующих нормам, правилам и стандартам, действующим на
территории Российской Федерации.

Рабочая документация выполняется
на основании Проектной документации, разрабатываемой (указать,
кем).

«Дата начала Работ» —
дата, установленная в соответствии с положениями Договора.

«Дата завершения Работ» —
дата утверждения Акта сдачи-приемки Приемочной комиссии о приемке
Объекта в эксплуатацию.

«Проектная документация»
— документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде
карт (схем) и определяющая архитектурные,
функционально-технологические, конструктивные и
инженерно-технические решения для обеспечения строительства
Объекта. Проектная документация от «__» ____________ ____ г.

N
____, разработана ________________, утверждена ________________,
согласована ________________. Проектная документация
разрабатывается с учетом требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ
«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

«Гарантийный ремонт» —
ремонт, производимый Подрядчиком за свой счет и своими силами в
течение гарантийного периода.

«Гарантийный период» —
период продолжительностью (не менее 5 лет) месяцев (лет),
начинающихся с даты завершения работ, в течение которого Подрядчик
осуществляет гарантийный ремонт Объекта.

«Договорные документы» —
Договор и все приложения к нему.

1.2. Описанные в п.1.1
настоящего Договора термины и определения могут употребляться как в
единственном, так и во множественном числе, заглавными и строчными
буквами, в зависимости от контекста.

2.
Предмет Договора

2.1. Инвестор поручает и
финансирует, а Заказчик-Застройщик принимает на себя обязательства
по оказанию услуг Заказчика-Застройщика и выполнению функций
технического Заказчика на Объекте.

За оказанные Услуги (и
работы) Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в
порядке и на условиях, предусмотренных в настоящем Договоре.

2.2.

Заказчик-Застройщик
поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными
и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию,
строительству Объекта в соответствии с утвержденным эскизом,
условиями настоящего Договора, договора подряда на выполнение
проектных работ, заданием Заказчика-Застройщика и проектной
документацией, включая возможные работы, определенно в ней не
упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и
нормальной его эксплуатации, согласованные Сторонами и обеспеченные
финансированием.

Подрядчик обязуется
полностью завершить строительство и сдать готовый Объект
Заказчику-Застройщику «под ключ» в срок до ____________ года. Срок
приема Объекта — ________________.

2.3. Право Подрядчика
осуществлять на территории Российской Федерации предусмотренные
настоящим Договором работы подтверждается допуском к определенным
видам работ номер ________________ от «__» ____________ ____ г.
срок действия ________________, выдан саморегулируемой организацией
________________.

2.4. Право
Заказчика-Застройщика осуществлять на территории Российской
Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается
допуском к определенным видам работ номер ________________ от «__»
____________ ____ г. срок действия ________________, выдан
саморегулируемой организацией ________________.

2.5. Работы, строительные
материалы и изделия должны соответствовать ст.34
Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о
безопасности зданий и сооружений».

2.6. Уполномоченные
представители Сторон на Объекте:

От Инвестора —
________________ телефон ____________, факс ____________,
электронная почта ____________, иные ____________;

От Заказчика-Застройщика
— ________________ телефон ____________, факс ____________,
электронная почта ____________, иные ____________;

От Подрядчика —
________________ телефон ____________, факс ____________,
электронная почта ____________, иные ____________.

3.
Права и обязанности сторон

Источник: http://docs.cntd.ru/document/493651271

Ссылка на основную публикацию